ANÁLISIS EPISTEMOLÓGICO

DEL ARTÍCULO 47.1 DE LA

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Raimond M. Gutiérrez M.

 

Es sabido que, la epistemología es la rama de la filosofía que analiza, comprende y estudia a la ciencia para su desarrollo y que, también se encarga de estudiar el conocimiento científico (Pedro Guerra. “Definiciones de Epistemología”. 2012). De allí que, el método epistemológico nos adentra en las herramientas de la Teoría del Conocimiento para lograr interpretar los conocimientos jurídicos. Por otra parte, el Derecho -como disciplina científica- se puede estudiar en 3 ejes: como disciplina en sí; en su función de interpretación y aplicación para la consecución de la justicia; y, en su vertiente de argumentación jurídica.

En este estudio nos proponemos, dada nuestra modesta experiencia en la judicatura, el desarrollo del segundo eje, del cual emerge la interpretación judicial, que consiste en establecer el verdadero sentido y alcance de una norma jurídica para su aplicación a un caso concreto sometido al poder jurisdiccional de los jueces.  

Por lo que respecta al artículo 47, en su numeral 1, de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV), es del tenor siguiente:

“Del canon de arrendamiento

Artículo 47. El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley, a tal efecto, no estará obligado u obligada a:

1. Pagar un canon superior al que arroje la aplicación de la fórmula del justo valor, establecido en esta Ley y fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Omissis.

Los arrendadores que hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.”

Conforme con el encabezamiento de la norma precedente: “El arrendatario y arrendataria tiene el derecho a que se le fije un canon de arrendamiento de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley…”; y al atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de esas palabras, según la conexión de ellas entre sí, y de la notoria intención del legislador, destaca -en primer lugar- la reiteración de otros preceptos legales que esa misma ley contiene. Tales resultan ser:

a)   Que el canon de arrendamiento está dirigido principalmente a cubrir gastos por deterioros del inmueble, gastos administrativos del Estado y de los particulares, producto de la relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia o rentabilidad conforme sea definido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), entre el 3 y 5% anual (Art. 23 del Reglamento de la LRCAV[1]), como parte de una política de estímulo al arrendamiento, en el marco de los límites establecidos en la LRCAV (Artículo 5.14);

b)    Que las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva de la SUNAVI, a quien corresponde ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la LRCAV (Art. 16);

c)     Que es atribución de la SUNAVI -y no un derecho del propietario o del arrendador- fijar o establecer el canon de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda (Art. 20.3);

d)    Que el derecho del arrendatario a que se le fije un canon de arrendamiento conforme a las prescripciones de la LRCAV está revestido de orden público[2], y por tanto, irrenunciable; y es nulo absolutamente todo contrato que contenga un canon fijado o establecido contraviniendo dichas prescripciones. E incluso, todo acto dictado por el Poder Público (Ejecutivo, Legislativo, Judicial, Ciudadano y Electoral) que viole o menoscabe tal derecho, es también absolutamente nulo y los funcionarios públicos que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores (Arts. 6 y 32);

e)     Que es ilegal -por ser contrario a la ley-, ilícito -por estar prohibido por la ley- e ilegítimo -porque no cumple con las condiciones exigidas por la ley- establecer y cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos establecidos en la LRCAV o resultado de una regulación emitida por la SUNAVI. E inclusive, los arrendadores que no cumplan con esta disposición, serán sancionados con multa de 100 unidades tributarias (UT), sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar contra el arrendador los procedimientos administrativos o judiciales correspondientes (Arts. 39 y 141.6);

f)  Que el arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado conforme a la LRCAV en el contrato y a tal efecto, el arrendador podrá acordar con el arrendatario la forma (En efectivo, cheque, transferencia bancaria o pago móvil) y oportunidad (Siempre a mes vencido) en la que éste debe cancelarlo (Art. 42);

g)   Que a los contratos de arrendamiento -debidamente revisados y aprobados por la SUNAVI (Art. 20.15)- se les debe anexar, como parte integral del mismo, el acto administrativo (Resolución o providencia) de la SUNAVI, mediante el cual ese ente público haya fijado o establecido el correspondiente canon de arrendamiento; en caso de contravención, el contrato será absolutamente nulo. E implícitamente, los arrendadores que hagan caso omiso de lo anteriormente dispuesto, serán sancionados con multa de 50 UT (Arts. 53 y 141.11); y,

h)     Que el canon de arrendamiento debe ser exclusivamente en bolívares, como moneda de curso legal nacional. E incluso, los arrendadores que hagan caso omiso de lo anterior serán sancionados con multa de 400 UT (Arts. 54 y 141.12).

También, en el mismo encabezamiento del dispositivo legal en comento, se instituye: “…no estará obligado u obligada a…”.

Para este caso, la definición más acertada de obligación es: una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona denominada deudor [arrendatario en este caso], se compromete frente a otra, denominada acreedor [arrendador], a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad (Eloy Maduro Luyando. “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”. Universidad Católica Andrés Bello. Manuales de Derecho. Pág. 25. Caracas, 1986).

Como efecto de las obligaciones civiles, nuestro Código Civil preceptúa -entre otros-, el que deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable por los daños y perjuicios, en caso de contravención (Art. 1.264).

Además, cónsono con la doctrina y la jurisprudencia, las condiciones y requisitos indicados por el artículo 1.155 del Código Civil, son perfectamente aplicables al objeto de las obligaciones, pues se refieren a la prestación que es el contenido de la obligación. En tal sentido, dicha norma jurídica preceptúa: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.”

Que el objeto de la obligación sea lícito significa que, debe ser tolerado, permitido o tutelado por nuestro ordenamiento jurídico positivo. En la doctrina se define el objeto lícito, aquel que no viola en orden público ni las buenas costumbres, por lo que en sentido contrario se deduce que, el objeto de las obligaciones es ilícito cuando transgrede el orden público o las buenas costumbres; siendo que, hay aspectos que escapan a la voluntad de las partes al margen de su autonomía, y cuando el orden social se ve perturbado por las previsiones que contrarían al orden público, la consecuencia es la nulidad. De allí que se aluda a “principales estipulaciones nulas por objeto ilícito” (María Domínguez Guillén. “Curso de Derecho Civil III. Obligaciones”. Editorial Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia, C. A. Pág. 518. Caracas, 2017).

Ello así, el artículo 6 de la LRCAV instaura que:

“Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.

A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.” (El subrayado es añadido por este escrito)

Por su parte, el artículo 32 de la misma ley, propugna:

“Irrenunciabilidad de los derechos

Artículo 32. Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.” (Ídem)

Significa entonces que, el artículo 47.1 en referencia no puede ser relajado, subvertido, quebrantado o dejado de aplicar por los particulares en general, por el arrendador o el arrendatario en particular, ni por funcionario alguno del Estado venezolano, mucho menos por los de la SUNAVI.

De tal suerte que, al infringirse las leyes de la República revestidas de orden público o las buenas costumbres, las partes contratantes, y aún los interesados que no sean partes, pueden prevalerse de ella y solicitar del juez la declaración de nulidad absoluta correspondiente. Por consiguiente, la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue... Sus características son: 1) Tiende a proteger un interés público; 2) Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta; 3) Puede ser alegada en cualquier estado y grado del juicio; 4) No es susceptible de ser confirmado por las partes; y, 5) La acción de nulidad absoluta no prescribe nunca.” (Sentencia n° 1342, del 15 de noviembre de 2004, Sala de Casación Civil del TSJ).

En consecuencia, sí en el contrato de arrendamiento -mismo que debe ser escrito, en 3 ejemplares de un mismo tenor y auténtico- se estipula un canon que no sea el fijado de conformidad con la LRCAV, se violenta el orden público y trae las forzosas consecuencias jurídicas que siguen:

1° La nulidad absoluta de tal contrato de arrendamiento -ex arts. 6 y 32 de la LRCAV-;

2° La inexistencia de la obligación, por objeto ilícito, del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento -ex art. 1.155 del Código Civil-;

3° La no exigibilidad al arrendatario del pago de la cantidad ilícitamente establecida como canon -ex art. 47.1 de la LRCAV-; y,

4° La sanción al arrendador con multa de 100 UT -ex art. 141.10 LRCAV-.

Para ultimar, es factible que se asuma -y es en todo caso respetable ese parecer- que este análisis resulta exagerado. Dada esa eventualidad, vamos a adelantarnos trayendo un botón que bastará como muestra[3]:   

La Sala Constitucional del TSJ, en sentencia n° 1269, del 7 de octubre de 2013, estableció:

“En tal virtud, observa la Sala que la Ley cuya interpretación se ha requerido, está orientada a establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, en el marco de la legislación y política nacional de vivienda y hábitat como un sistema integrado, dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que vino afectando a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población. En summa, se aprecia que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda persigue entre otros cometidos estratégicos, la erradicación de los desalojos arbitrarios y la nivelación justa y reglada de las relaciones entre arrendatarios y propietarios, guiadas por la preeminencia de los derechos fundamentales a la vivienda adecuada, al hábitat digno, y al propio derecho a la vida, entre otros.” (El subrayado es de la sentencia original)

Que nosotros estemos o no de acuerdo con la norma jurídica analizada y con su contenido, alcance y efectos o consecuencias jurídicas, no es un asunto tratado aquí. Exclusivamente nos hemos atenido a la ley vigente… y “la ley es dura, pero es la ley”.

 

[1] Decreto N° 8.587, del 12 de noviembre de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.799, del 14 de noviembre de 2011.

[2] En tal sentido, el artículo 6 del Código Civil dispone: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.”

[3] El dicho “Para muestra basta un botón”, se originó en una anécdota del mariscal prusiano Paul Von Hindenburg, antecesor (y opositor) de Hitler. Cuentan que durante una revisión a la tropa en formación, el militar dijo (en alemán, por supuesto): “Me basta echar en falta el botón de una chaqueta para saber cómo es un soldado”. El mariscal pensaba que se podía juzgar a alguien a partir de un botón ausente, porque “Aquellos que se olvidan de lo pequeño, se olvidarán de lo grande también”.